73 réponses à “étude de cas”

  1. MARTINS dit :

    Bonjour, Merci pour cette super vidéo.
    Je viens d’investir cette année dans un immeuble de rapport de 3 appartements, c’est mon premier investissement.
    j’ai une question concernant le déficit foncier
    j’ai effectué des travaux à hauteur de 11 000 euros sur l’un des appartements
    Je peux donc créer un déficit foncier car le plafond est de 10 700 euros.
    Les autres charges (taxe foncière, travaux sur les parties communes, frais de gestion etc) sont à déduire mais comment j’ai déjà atteint le plafond, elles vont créer un déficit pour l’année prochaine.
    Mon raisonnement est il le bon ?

    je te remercie pour ton aide et continue avec tes vidéos

    • jean-valery dit :

      Salut Martins,
      Merci pour ton mail 🙂
      Pour répondre à ta question, je vais te donner les grands principes du déficit foncier pour que tu puisses bien comprendre comment ça fonctionne :
      1 – Pour utiliser le déficit foncier, concernant le régime fiscal tu dois être au régime réel ou alors en SCI à l’IR
      2 – Une fois que tu as le régime fiscal qu’il faut, tu peux déduire des travaux d’entretien ou d’amélioration de tes revenus locatifs annuels.
      3 – Si le résultat de tes loyers annuels perçus moins les travaux et charges déductibles est supérieure à 0, alors tu es en bénéfice foncier
      4 – Si le résultat de tes loyers annuels perçus moins les travaux et charges déductibles est inférieure à zéro, alors tu es en déficit foncier.
      et c’est ce déficit foncier qui peut aller jusqu’a -10700€
      5 – Si ton déficit foncier dépasse les -10700€, tu reporteras le montant du déficit en trop sur l’année d’après.

      Donc pour revenir à ton cas, tu dois :
      – Calculer tes revenus locatifs annuels
      – Tu déduis tes travaux et tes charges déductibles
      – Cela te donne ton résultat foncier.

      Quelques exemples pour illustrer :

      Exemple 1 : Si tes revenus locatifs annuels s’élèvent à 14000€, que tu as fait 11000€ de travaux et que tu as 1000€ de charge déductibles, ton résultat foncier sera de +2000€ (bénéfice foncier)

      Exemple 2 : Si tes revenus locatifs annuels s’élèvent à 10000€, que tu as fait 11000€ de travaux et que tu as 1000€ de charges déductibles, ton résultat foncier sera de -2000€ (déficit foncier)

      Exemple 3 : si tes revenus locatifs annuels s’élèvent à 10000€, que tu as fait 25000€ de travaux et que tu as 1000€ de charges déductibles, ton résultat foncier sera de -16000€ (déficit foncier). Dans ce cas, comment le déficit foncier est limité à -10700€, tu vas donc déclarer -10700€ de déficit foncier et tu vas indiquer en charges déductibles reportages pour l’année d’après la différence entre -10700€ et -16000€ soit 5300€
      reportables l’année d’après.

      Ce n’est pas que pour me faire de la pub, mais j’explique bien ce mécanisme avec des schémas dans l’un des bonus de ma formation « Focus Fiscalité ».

      J’espère que j’ai été clair, si tu as d’autres questions sur ce même sujet ou un autre n’hésite pas !

      Jean-Valéry

  2. Paul dit :

    Bonjour JV.
    Good job!! C’est vraiment clair. Tes slides m’inspire pour préparer mon dossier à la banque.
    Je suis très motivé à franchir le pas de l’immo. Ma situation: Salaire 2700 eur, locataire: 600 eur. Tu peux me conseiller si possible, par quoi je pourrais commencer. Je pense à un studio? j’habite en région parisienne. Mais ici c’est tellement hors de prix…Je sais pas vraiment où me positionner.
    Encore une fois j’aime bien tes ppt. simple et concis.
    Merci
    Paul

    • jean-valery dit :

      Bonjour Paul,
      Je te remercie pour ton mail, je suis ravi de pouvoir t’aider au travers mes vidéos et mes solides.
      Pour répondre à ta questions, si tu souhaites investir en région parisienne, je te conseille de commencer
      par investir dans un studio ou un F2 meublé. Si Paris reste trop cher pour toi, regarde les appartements des villes
      de la petite couronne 🙂
      N’hésite pas si tu as d’autres questions 🙂

  3. Matim dit :

    Bonjour Jean-Valérie,
    Merci pour cette étude de cas très intéressante ! De bonnes affaires rondement menées, les prix ne sont pas chère et tu as réussi à assurer une bonne gestion et planification des taches et des projets. beaucoup de boulot ! un grand bravo 🙂

    Mes questions ;

    Comment exploite tu les biens ?

    Cela un impact fiscale, surtout si tu es au foncier ?

    Loyer mensuel : 2900e
    Loyer annuel : 34800e

    Après PS : 15,5% = 5394e
    Les PS se font sur les loyers avant ou après abattement ?

    Compte tenu des rentrées locatives tu serais au foncier réel ?

    Charges Immeuble 1 = 558e/an + intérêt d’emprunt
    Charges Immeuble 2 = 374e/an + intérêts d’emprunt
    Frais financement 1 = 15960e
    Frais finalement 2 = 11500e
    As tu eu des frais de dossiers bancaires ?

    -> TOTAL = 28392e
    34800e-28392e = 6408 e imposé

    (2eme option : si PS 15,5% après abattement = 993,24e)

    TMI 14% = 897,12e
    TMI 30%= 1922,4e

    Soit au minimum 1890,36e avec un maxi de 7316,4e, donc à déduire 157,53e/mois à 609,7e/mois, du cashflow.

    As tu déjà payé des impôts sur une année complète de propriété et d’exploitation ?
    Ou as tu une estimation de l’impôt futur ? Car mon raisonnement et mes calculs restent sommaires, mais cela peut vite devenir un réel problème.

    La fiscalité et toutes les instabilités sont de réels cauchemars pour moi…

    • jean-valery dit :

      Je te remercie pour ton commentaire Matim 🙂
      Pour répondre à tes questions, j’exploite tous mes biens en location nue. Les PS se calculent après abattement, ce qui permet de ne pas en payer s’il y a déficit foncier. Au niveau du régime fiscal, je suis au régime réel et j’ai acheté en nom propre pour des raisons personnelles. Je souhaitais disposer du cash flow et l’utiliser comme bon me semble. Je n’ai pas eu de frais de dossier bancaire.
      J’ai déjà eu une année fiscale entière sur les immeubles, et j’ai payé 0 euros d’impôts pour plusieurs raisons :
      – La taxe foncière est déductible, et elle est très cher à Saint-Quentin.
      – J’ai utilisé un reliquat de déficit foncier de la 1ère année (car j’ai fait faire des travaux dès le début)
      – L’année dernière, j’ai fait faire plusieurs type de travaux (que j’ai donc déduit…)
      – J’ai un locataire qui ne m’a pas payé pendant plus de 10 mois(j’ai fait une vidéo sur ce sujet) ce qui a donc diminuer mes revenus locatifs perçus
      – Je fais beaucoup de « Dons aux oeuvres » ce qui réduit également mon imposition

      N’hésite pas si tu as d’autres questions.

  4. Jean Claude GUILTAT dit :

    je n’ai rien à vendre me permettant de demander un prêt.
    De plus,j’ai 65 ans.

    • jean-valery dit :

      Bonjour,
      Avez-vous une question à me poser ?
      Si vous n’avez rien à vendre, vous pouvez toujours vous associer avec un membre de votre famille par exemple (SCI) pour acquérir un bien immobilier.
      N’hésite pas à me contacter si vous avez des questions.

      Jean-Valéry

  5. damien dit :

    Bonjour Jean Valery,

    Tu expliques très bien et je te félicite pour cela ! Tu es très transparent et cela fait du bien !

    J’ai néanmoins quelques questions à te poser :

    – Tu parles dans tes slides de « cashflow avant impot », qu’en est il du cashflow apres impôt ? Comment cela se calcul-t’il ? Car à ce que j’ai compris, tu fais de la location nue. Donc arrives tu a réellement avoir une trésorerie rentable ?

    – Pour ce types d’investissement, as tu créer une SCI ? Si non, ne serait ce pas plus interessant pour toi ?

    – As tu des assurances loyers impayés ?

    – Je n’ai pas encore investi dans l’immobilier, mais je suis motivé comme jamais pour me lancer dans un projet aussi fou que celui-ci ! Me conseils tu en premier de prendre un studio/F1 ou un immeuble de rapport ?

    Bref, j’ai au moins 20 questions à te poser tellement ce projet m’inspire ! Mais je ne veux pas t’infliger ce mal ! Ces quelques réponses m’aideraient déjà beaucoup !

    Bien à toi,

    Damien

    • jean-valery dit :

      Bonjour Damien,

      Je te remercie pour ton commentaire riche en questions 🙂

      Voici mes réponses :

      – Concernant le cashflow après impôt, il se calcul en fonction de 3 paramètres principaux:
      1. Les revenus locatif que tu perçois
      2. Le régime fiscal que tu as choisi
      3. Ta tranche marginale d’imposition.
      Le calcul des impôts est donc un calcul qui est propre à chacun, car pour un même investissement avec des revenus locatifs identiques, le cash flow après impôts sera différent en fonction des personnes.
      En ce qui me concerne, je n’ai pas payé d’impôt cette année car j’ai pu déduire un report de déficit foncier de l’an passé, j’ai
      fais quelques travaux dans les immeubles que j’ai pu déduire également, et je fais beaucoup de dons aux oeuvres.

      – Pour mes investissements, je n’ai pas créé de SCI. Je préférai être libre d’utiliser le cash flow perçu comme bon me semble. (choix personnel). La création d’une SCI te permet (entre autres) « d’encapsuler » fiscalement tes revenus locatifs, ce qui permet de ne pas payer d’impôt dessus tant que tes revenus locatifs restent dans la SCI. Je pense en créer une à l’avenir.

      – Concernant les assurances loyers impayés, je n’en ai pas. Mes locataires sont des personnes en précarité qui n’ont pas de CDI et qui bénéficient de l’aide au logement (APL). Comme cette aide représente environ les 2/3 voir les 3/4 du montant du loyer et que cette aide m’est versée directement par la CAF, j’ai décidé de ne pas prendre d’assurance loyers impayés.

      – Si tu n’as pas encore investi dans l’immobilier, je te conseille de te former si tu ne l’as pas encore fait. Je ne te dis pas cela seulement parce que je propose une formation :-), mais c’est vraiment important pour éviter les erreurs de débutant et gagner en assurance.
      Pour moi l’immeuble est plus rentable qu’un F1. Maintenant tout dépend de tes objectifs, et du risque que tu es prêt à prendre. L’avantage de l’immeuble, c’est qu’il n’y a pas de copropriété, le risque locatif est réparti sur plusieurs appartements (si un locataire ne paie pas, les autres loyers peuvent en principe payer ton crédit). Maintenant, un F1 peut être très rentable si tu fais de la location courte durée. Bref, il y a tellement de possibilités…

      J’espère avoir répondu à tes questions. Je pourrai dire encore tellement de chose, mais ma réponse risque d’être trop longue à lire, et je ne veux pas t’infliger ce mal 🙂

      Jean-Valéry

    • Hitch dit :

      Bonsoir JV merci pour tes videos !

      je viens de trouver 2 immeubles de rapports qui s autofinancement et genere pour le premier 1170 euros de cash flow, un second qui génère environ 600 euros de cash flow. pour ces deux immeubles g bien entendu retiré à mes loyers mensuel ma taxe foncière mensualisé. J ai contacté 2 courtiers 1 pour chaque biens. Mon problème est que je ne les ai pas informé que j étais sur 2 biens différents. J ai peur que les banques via les organismes de cautionnement se rendent compte de cela et qu’elles me refusent les financements alors que j ai avant même la réalisation de ces projets des revenus de mon travail de 5200 euros par mois.

      • jean-valery dit :

        Bonjour Hicham, merci pour ton commentaire.
        est-ce que les courtiers sont proches l’un de l’autres ? si oui, ils risquent d’avoir les mêmes partenaires bancaires.
        Si tu souhaites acheter 2 biens en parallèle, il faut :
        – que tu présentes toi même chaque projet dans une banque (1 projet par banque)
        – que tu demandes en garantie une IPPD (Inscription Privilège de Prêteur de Denier) pour éviter que les organismes de cautionnement communiquent sur ton cas.

        Pourquoi tu n’as pas présenté tes 2 projets dans la même banque ? tu y a pensé ?
        avec les revenus de ton salaire ça pourrait passer non ?

  6. Johan dit :

    Bonjour,

    Merci pour cette vidéo très concrète !
    Je voudrais savoir si tu as monteé une sci ? Et si tu as fait du loué meublé ?

    Merci
    Jo

    • jean-valery dit :

      Bonjour Johan,
      Merci pour ton retour!
      Pour répondre à tes questions :
      1 – Non je n’ai pas monté de SCI. Je souhaitais disposer du cash flow tout de suite et l’utiliser comme bon me semble.
      2 – J’ai loué les appartements en nue uniquement, mais je réfléchi à l’éventualité d’en meublé quelques uns, entre 2 locataires par exemple.

      Jean-Valéry

  7. SIAB dit :

    SALUT ,JV et merci pour ton étude de cas.Plusieurs questions; Tu n’as pas parlé de ta résidence principale acquise??? Evidemment je comprends bien que cela ne te rapporte pas au contraire c’est même un passif , mais comment la banque a pu laisser faire 1050 € de remboursement mensuel plus ta maison alors que logiquement ils ne prennent que 70% de la valeur des loyers qui rentrent ? . As-tu des entrées chez eux vu que tu es de la partie ?
    Et dernière question , Si tu l’avais fait avec différentes banques le financement serait passe???
    Merci pour tes bons conseils.

    • jean-valery dit :

      Salut Siab, merci pour ton intérêt pour mon étude de cas.
      En effet, la banque tient compte de 70% des revenus locatifs pour calculer le taux d’endettement.
      C’est ce que la banque a fait. Elle a ajouté à mes revenus 70% des loyers perçus. Ensuite elle a
      calculé mon taux d’endettement avec la mensualité proposée + la mensualité existante de ma résidence
      principale. Et le tout est donc passé.
      Je suis de la partie c’est vrai, mais ce n’est pas pour autant que la banque me laisse faire ce que
      je veux. le taux que j’ai eu est le taux proposé à la clientèle car je n’ai pas d’avantage salarié
      sur le taux quand il s’agit d’un investissement locatif.
      Si j’avais sollicité d’autres banques (et je l’ai fait d’ailleurs) le prêt serait passé je pense, car
      le montage financier tenait debout. Les autres banques que j’ai vu, (voyant que mon employeur est une
      banque), m’ont tout de suite demandé pourquoi je ne me faisais pas financer chez mon employeur.
      Mon objectif était de faire jouer la concurrence.
      N’hésite pas SIAB, si tu as d’autres questions.

  8. FREDOLAC dit :

    Bonjour Jean-Valery,

    1) Profites tu de ton cash-flow ? ou est-il réinvestit/épargner ?
    2) Sous combien de temps penses-tu atteindre ton indépendance financière ?
    3) ya til une limite auprès des banques je suppose que ce n’est pas sans limite pour emprunter avec un bon dossier ?
    4) Que faire après, je veux dire une fois que l’on a pleins d’immeuble 😉
    Je tenais a te féliciter pour tes vidéos et surtout pour ces deux immeubles, tu m’a donné la patate !
    Encore merci !

    • jean-valery dit :

      Bonjour Fredolac,

      Tout d’abord, merci pour ton commentaire. Voici mes réponses à tes questions :

      1) Concernant mon Cashflow, pour l’instant, je le conserve. Il m’arrive de m’en servir lors de travaux de réparation ou d’entretien des immeubles.

      2) Dans l’idéal je souhaiterai être indépendant financièrement d’ici 3 ans. Maintenant, il faut savoir que la courses à l’indépendance financière n’est pas un 100m, mais une course de fond.

      3) En effet, on ne peut pas emprunter sans limite. D’où la nécessité de faire des opérations très rentables. Les banques fixent cette limite en calculant le « ratio d’endettement ». C’est différent du « taux d’endettement ». Si ce ratio atteint un certain chiffre, (même si le « reste à vivre » est important), la banque ne prête plus.

      4) Une fois qu’on a plein d’immeubles rentables, on les fait gérer par un gestionnaire ou une agence, histoire de ne pas être esclave de son activité immobilière, ou alors on en revend certains pour avoir du cash pour solder le prêt des autres immeubles et devenir ainsi pleinement propriétaire.

      A bientôt Fredolac, et n’oubli pas que tu as de la valeur 🙂

      Jean-Valéry

  9. SERVIABLE dit :

    Merci Jean Valery pour cette video!
    Je viens juste de te suivre, je t’avais déjà vu en video via Olivier Seban il y a quelques mois. Tout d’abord bravo pour ton contenu!

    J’ai 26 ans j’ai acheté 2 appartements en seine et marne et pour passer au niveau supérieur je m’intéresse aux immeubles de rapport.

    J’ai une petite question concernant les charges d’un immeuble en général.
    J’ai bien compris que tout gros travaux (toiture etc) était à la charge du propriétaire, mais je n’arrive pas à voir quelles charges peuvent être partagées avec les locataires? Dans le cas ou il n’y a par exemple pas de frais d’entreprise pour le nettoyage qu’elles autres chargent je peux répartir avec les locataires et de quelle façon les répartir?

    J’espère avoir été assez clair dans ma question et j’espère que tu pourras m’éclairer 🙂

    Merci encore pour ton contenu

    • jean-valery dit :

      Bonjour Dorian, et merci pour ton commentaire.
      Dans un immeuble de rapport, comment tu es le seul maître à bord, c’est toi qui décide quel montant de charge tu vas appliquer à tes locataires.
      Déjà, avant d’investir dans un immeuble, je te conseille d’avoir une petite trésorerie de disponible pour faire face aux imprévus (10 000 E de coté c’est bien déjà).
      Ensuite, dans un petit immeuble, en principe les compteurs d’électricité et de gaz doivent être individuels maintenant, donc chaque locataire paye lui même sa facture. Donc pour moi, les éléments que tu peux inclure dans les charges que tu fais payer aux locataires sont :

      – L’eau (si les compteurs d’eau ne sont pas individualisés)
      – Le nettoyage des parties communes
      – Entretien de la chaudière s’il y en a une
      – Entretien des extincteurs si tu en as.

      Maintenant, pour les autres charges qui te concernent en tant que propriétaire comme la taxe foncière et l’assurance PNO, c’est à toi de faire en sorte que les loyers perçus prennent en charge ces éléments + ta mensualité de crédit.

      j’espère que j’ai répondu à ta questions.

  10. MAKOLA dit :

    JV c’est top bravo! cela m’inspire.

  11. Julien JOSEPH-AGATHE dit :

    Merci pour cette étude de cas.
    Quel type de location fais-tu dans les appartements du second immeuble ? As-tu pensé à faire du meublé ?

    • jean-valery dit :

      Bonjour Joseph, merci pour ton intérêt.
      Dans mon 2ème immeuble, je fais également de la location nue.
      Je n’ai pas pensé à faire de meublé au départ car le cash flow
      est déjà important, mais j’y pense de plus en plus 🙂
      (surtout pour des raisons de fiscales)

  12. edouard dit :

    Bonjour Jean Valéry,

    As tu présenté à la banque une ligne de provisions pour l’entretien de tes immeubles? facade toiture etc?

    A combien estimes tu ces coûts?

    merci

    • jean-valery dit :

      Bonjour Edouard,
      merci pour ton commentaire, et excuse moi de te répondre que maintenant.
      Je n’ai pas présenté de ligne de provisions pour l’entretien des immeubles, mais c’est une bonne idée.
      Je pense que la prochaine fois je la présenterai dans mon dossier de prêt. Ce sera un plus qui montrera
      au banquier que j’ai pensé à tout. Merci pour ta question du coup.
      Concernant mes immeubles, ils sont petits (144m2 et 134m2). Comme je les ai acquis il y a moins de 2 ans,
      et que les diagnostiques ne présentaient pas d’anomalie sur le toit ou la façade, je n’ai pas encore, prévu
      d’entretien immédiat. Mais je vais revoir ce point très rapidement. Je ne manquerai pas de t’informer dès que
      j’aurai mis cela en place.

  13. Karim dit :

    Bonjour jean VALERY, merci pour la formation. Comment fais tu pour trouver des « bonnes affaires » et d’ou est venu l’idée investir à saint quentin?
    Saint quentin est intéressant pour de la rentabilité et très difficile pour des plus values sur du LT.
    Cordialement,
    karim

    • jean-valery dit :

      Bonjour Karim, merci pour ton intérêt.
      Pour moi, un bien est une bonne affaire quand ce bien me permet de gagner de l’argent. Je résonne beaucoup en terme de cash flow généré et peu en terme de taux de rentabilité. J’appelle ça « l’approche par Cash flow » (c’est une approche personnelle que je développe dans ma formation. Pour trouver une bonne affaire, je n’hésite pas à me rapprocher des agents immobiliers. je leur dis ce que je souhaite (type de bien et prix souhaité) je leur montre que je suis sérieux, que je suis solide financièrement et que je suis motivé. Les agents immobiliers aiment les acheteurs sérieux et motivés. Du coup, ils me proposent parfois les nouveaux produits, avant même qu’ils n’apparaissent sur leur site internet. C’est une des façons de trouver des bonnes affaires.
      J’ai choisi d’investir en province car les prix étaient trop élevés dans ma région (région parisienne). J’ai choisi la ville de Saint-Quentin car les prix sont bas, et le pôle étudiant s’est agrandi en 2016.
      Concernant la plus value sur du Long terme, J’ai le même avis que toi. Ce qui est bon à prendre à Saint-Quentin, c’est la bonne rentabilité et le cash flow.
      N’hésite pas si tu as d’autres questions.

  14. Claude dit :

    Merci pour cette formation. Tout est claire et précis. Tu donnes bcp de valeur dans tes Videos
    Je suis en région parisinne et je suis passionné de l’immo.
    Mais j’ai fais bcp d’erreurs notamment sur 2 premiers biens. Je fais actuement une division sur un appât à Pantin que je souhaite louer en meublé.

  15. khalida dit :

    Bonjour jean VALERY
    J’ai étudié votre étude votre de cas ce week-end (elle est clair et précise ) merci.
    Par contre j’ai une question au sujet de l’agence . Comment on fait pour mandater une agence a notre place pour régler les problèmes des locataires ?. Dans l’attente d’une réponse à bientôt khalida

    • jean-valery dit :

      Bonjour Khalida, et merci pour votre intérêt pour mon étude de cas.
      Pour mandater une agence, il suffit de la contacter, et de lui dire
      que vous souhaitez lui confier la gestion de votre bien immobilier.
      L’agence va vous donner ses tarifs (ça représente en général 7 à 8%
      du loyer perçu) et elle sera chargée de la gestion de votre bien, et
      des relations avec le locataire. L’agence sera donc l’interlocuteur
      du locataire en cas de problème. C’est également l’agence qui sera chargée
      de récupérer les loyers, et de faire les rappels nécessaires.
      N’hésitez pas à me réécrire si vous avez d’autres questions Khalida.

  16. Jonathan dit :

    Bonjour Jean Valéry,
    Merci pour ton étude de cas.
    Est ve que tu pourrais nous donner ton rendement net net stp?
    Est ve que tu prévois de passer en meublé quand les logements seront vides ? Pourquoi n’avoir pas opter pour une sci à l’is? Est ce que tu prévois d’investir à nouveau?
    Merci pour tes réponses et bon dimanche continuation.

    • jean-valery dit :

      Bonjour Jonathan, je te remercie pour ton commentaire.
      Ma rentabilité net net pour le 1er immeuble est de 11%, et pour le 2ème 16%.
      Quand les logements seront vides, j’exploiterai certains biens en meublé.
      Cela permet de varier les modes d’exploitation, et puis le meublé permet d’avoir
      un loyer plus cher, et de mieux défiscaliser.
      Je n’ai pas opté pour une SCI car je voulais avoir la pleine disposition de mon
      cash flow. Mais pour payer moins d’impôts et pour transmettre son patrimoine,
      la SCI à l’IS est un très bon choix.
      Oui, je prévois d’investir à nouveau, je suis en pleine réflexion.
      Evidemment, je parlerai de mes futurs investissements dans le Blog et sur ma
      chaîne YouTube.
      Je te souhaite le meilleur.

  17. Jonathan dit :

    Bonjour Jean Valéry,
    Merci pour ton étude de cas.
    Est ve que tu pourrais nous donner ton rendement net net stp?
    Est ve que tu prévois de passer en meublé quand les logements seront vides ? Pourquoi n’avoir pas opter pour une sci à l’is?
    Merci pour tes réponses et bon dimanche continuation.

  18. DJ Talent dit :

    Bonjour Jean – Valery,

    Merci pour cette étude de cas et ces vidéos. Il y’a un an j’ai commencé à m’intéresser à la location afin d’obtenir mon indépendance financière et de construire un patrimoine bref d’investir … je t’ai découvert dans une de ces vidéos et Lorsqu’une fois sur youtube je vois que tu offres aussi une formation
    N’étant pas si accessible pour mes questions j’ai abandonné l’idée de me lancer puis je vois et je reconnais de la vidéo d’olivier Seban.

    Mes inquiétudes sont les suivantes:
    – je ne vis pas en France (pas de compte bancaire pas de présence ) Que demande la banque ? Serait il possible de fournir le nécessaire ? J’ai un CDI correspondant au Smic français ou un peu inférieur … Quelques économies mais pas grand chose. Surtout si je soustrait pour payer la formation il ne restera plus assez…
    Quelle est la démarche à suivre quand on vit à l’étranger ? Faut il être sur place pour chercher les biens dans lesquels on veut investir ? Ne serait ce pas un risque ou faut il tout le temps voyager ?
    – Est ce que ta formation on peut la suivre à distance ?

    Merci pour tous tes conseils et le temps que tu mets à notre disposition.

    • jean-valery dit :

      Bonjour DJ Talent ! Je te remercie pour l’intérêt que tu portes à mes vidéos.
      Tout d’abord, rassure toi, c’est normale de se poser autant de questions.
      Je les ai bien notées, et je vais essayer d’y répondre dans l’ordre.

      1 – « Je ne vis pas en France Que demande la banque »
      Pour les non résidents comme toi, la banque va être plus pointilleuse dans l’analyse du dossier, mais elle va demander les mêmes pièces qu’un résident. A savoir tout ce qui concerne ton état civil, tes justificatifs de revenus, ta situation bancaire avec tes 3 derniers relevés de compte, et ta situation Patrimoniale (si tu possède déjà des biens immobiliers). Elle va analyser la faisabilité de ton projet, et ta solvabilité.

      2 – « Quel est la démarche à suivre quand on vit à l’étranger ? »
      Ce que je te conseille, c’est de te former dans un premier temps, d’évaluer quel est ta capacité d’emprunt, de chercher ton bien en France ou faire appel à un chasseur d’appartement, et ensuite de confier ton dossier de prêt à un courtier pour qu’il te trouve le crédit et la banque qu’il te faut.
      si tu cherches ton bien toi-même, je te conseille de faire des recherches à partir de chez toi, en utilisant la méthode CESERA par exemple, tu sélectionnes de chez toi les appartements que tu souhaites visiter, et ensuite tu passes 1, 2 ou 3 jours dans la ville dans laquelle tu veux investir en France, et tu visites les appartements que tu as sélectionné depuis chez toi.

      3 – « Est ce que ta formation peut se suivre à distance ? »
      Oui, ma formation se suit à distance. Ma formation est constitué de Vidéos que je commente. Ces vidéos sont dans un site privé, avec un espace membre pour les membre de la formation.

      N’hésite pas à m’écrire à nouveau si tu as d’autres questions.

      Jean-Valéry

  19. Henri dit :

    Merci pour ce partage Jean-Valery, je suis en cours d’acquisition pour mon premier immeuble. Par contre, le financement est assez compliqué à obtenir.
    Une petite question, je n’ai pas vu dans tes charges d’assurance loyers impayés. Si ce n’est pas un oubli, comment fais tu pour garantir tes loyers ? As tu des astuces à partager ? Merci

    • jean-valery dit :

      Bonjour Henri, merci pour ton intérêt. Concernant mes cotisations d’assurance loyers impayés, je n’en ai pas. En fait je n’ai pas souscris à cette assurance. Tout d’abord, pour les locataires en place, l’assurance loyers impayés ne s’applique pas, car elle veut avoir son mot à dire pendant la sélection du locataire. De plus l’assurance loyers impayés assure en fonction de certains critères. Par exemple le locataire doit gagner au mois 3 fois le prix du loyer, (ce que je comprends tout à fait). Mais dans mon cas, professionnellement, mes locataires sont en situation précaire, ils n’ont pas de CDI. Et pour l’assurance, ça passe pas. Comme mes locataires sont en précarité, ils bénéficient d’une aide au logement de la CAF qui représente 2/3 du loyer, et qui est versée directement au propriétaire, (en l’occurrence moi !). Cela me permet d’avoir 2/3 du loyer garanti pour chaque locataire, qui me sont versés directement par la CAF.
      Pour info, les étudiants ont aussi droit à une aide au logement de la CAF.

      J’espère avoir répondu à ta question Henri, n’hésite pas me contacter si tu en as d’autres.

      • HENRI dit :

        Bonjour Jean-Valery,

        Merci pour ta réponse.
        Ma foi, je m’attendais à cette réponse car sur l’immeuble en cours d’acquisition, j’aurais la même typologie de locataires.

        L’interrogation que j’ai aujourd’hui est sur le financement du 2 ème futur immeuble.

        J’ai vu que plusieurs banques demandent des garanties de loyers sur les investissements en cours. As tu eu ce cas là ?

        Une autre question: chez qui es tu assuré pour l’assurance PNO ? Es tu content ?
        J’en cherche une actuellement.
        pour mon immeuble.

        Merci

        • jean-valery dit :

          Je t’en prie Henri.
          Ma banque ne m’a pas demandé de garantie de loyers sur les investissements en cours. Ce que le banque m’a demandé, c’est le justificatif de paiement des loyers des locataires actuels, pour calculer au plus juste les revenus locatifs.
          Pour l’assurance PNO, je suis assuré chez Richet Assurance à Saint-Quentin. Globalement, je suis satisfait de cette assurance, mais j’en saurai plus le jour où j’en aurai vraiment besoin 🙂

          Concernant ton projet, quels types de « garanties de loyers » la banque te demande ? elle veut peut être s’assurer qu’il y a de la demande locative et que ton logement ne restera pas vacant trop longtemps ? ou alors elle veut que tu justifies que tu as pris toutes les précautions nécessaires en cas d’insolvabilité d’un locataire ?..

          • HENRI dit :

            Merci pour le nom de l’assurance…
            Je ne connaissais pas du tout.
            Je vais voir pour faire un devis.

            Après les garanties pour la banque, c’est plutôt pour prendre des précautions nécessaires en cas d’insolvabilité d’un locataire.

            Leur demande est d’avoir une couverture par GLI.

            Plutôt difficile à faire lorsque les locataires sont payés par la CAF.

            Je suis heureux pour toi que ta banque te suit sur 2 immeubles en moins de 3 mois.

            J’ai l’impression que ce n’est pas forcément mon cas, et que la banque en cours désire avoir un recul nécessaire et suffisant d’1 ou 2 ans avant de me prêter à nouveau.

          • jean-valery dit :

            Dans mon cas, le premier immeuble était déjà occupé par des locataires, la banque n’avait plus qu’a vérifier le montant des loyers, et vérifier la rentabilité du projet.
            Dans ton cas, pour rassurer la banque essaie de demander au vendeur (ou de constituer preuve à l’appui bien sûr) un historique des paiements des loyers. Si les locataires en place sont là depuis longtemps et qu’ils payent leurs loyers régulièrement, cet historique sera pour le banquier un gage de confiance. (A défaut de ne pas pouvoir couvrir les loyers avec une GLI).

  20. gilles dit :

    Bonjour,
    Merci pour tous ces détails, j habite aussi en région parisienne et je recherche un immeuble à 1 h ou 2 de chez moi, et je suis surpris des prix d achat de vos immeubles par rapport aux loyer !! Dans quelle ville avez vous acheter ces immeubles ??
    Merci pour toutes vos explications
    Gilles

    • jean-valery dit :

      Bonjour Gilles, je vous remercie pour votre intérêt. Effectivement, j’ai investi dans une ville dans laquelle les prix de l’immobilier sont bas dans l’ensemble. En revanche, (comme vous avez pu le voir dans l’étude de cas) la taxe foncière est très élevée. La ville en question est la ville de Saint-Quentin, dans le département de l’Aisne (02). J’ai sélectionné cette ville en appliquant une méthode personnelle que je décris dans une de mes vidéos you tube. je vous laisse découvrir via le lien suivant : https://www.youtube.com/watch?v=2bhDeiagmPI

      Si toutefois vous souhaitez investir à Saint-Quentin, mais que vous n’avez pas beaucoup de temps à consacrer à la recherche de bien, je vous conseille de contacter « Hassan le pro de l’immo » via son site « http://www.lereve-americain.fr/ ». C’est un investisseur négociateur immobilier qui connaît très bien la ville et qui possède de nombreux biens immobiliers.

      Si vous avez d’autres questions Gilles, n’hésitez pas à me contacter !

  21. corinne vitoux dit :

    merci pour cette étude de cas très détaillée mais je comprends pas ce que sont les frais de garantie .

    • jean-valery dit :

      Bonjour Corinne, et merci pour votre intérêt.
      Les frais de garantie sont les frais payés au bureau des hypothèques ou à un organisme de caution (en fonction du type de garantie choisi).
      La banque exige que le bien immobilier soit « garanti », car en cas d’insolvabilité de votre part, la banque pourra saisir votre bien, ou alors se retourner contre l’organisme de caution. C’est la banque qui récolte le montant de ces frais. Il y a 3 types de garantie : L’hypothèque, l’IPPD (inscription privilège de prêteur de deniers) et la caution par un organisme. Dans les 2 premiers cas, (en cas d’insolvabilité de votre part) la banque pourra saisir votre bien et le revendre pour récupérer ses sous. Dans le 3ème cas, le banque se retournera contre l’organisme de caution.
      N’hésitez pas à me contacter si vous avez d’autres questions.

  22. Kelly dit :

    Bonjour Jean Valéry , je vous suis sur youtube.
    Vous faites des formations ? j’ai fais un crédit immobilier pour ma maison principale.
    Et je voudrais me lancer dans un investissement locatif.
    Étant novice, je voudrais être formé.
    Cordialement Kelly

    • jean-valery dit :

      Bonjour Kelly,

      je vous remercie de me suivre, et merci pour votre intérêt pour mon étude de cas.
      Oui, je propose une formation sur l’investissement immobilier.

      Surveillez votre boite mail, dans quelques jours vous recevrez le détail de ma formation.

      N’hésitez pas à me contacter si vous avez d’autres questions.

  23. Gilles-axel dit :

    Bonjour Jean-valerie,

    Merci de partager votre expérience et je trouve aussi que vos explications sont claires.
    L investissement locatif m interesse depuis peu et j ai donc décider avant de me lancer dans cette aventure d’investisseur immobilier, de suivre une formation complète qui me permettrait à la fois de savoir identifier une bonne affaire mais aussi les éléments que je pourrais utiliser pour négocier auprès de différents interlocuteurs ( agent immobilier, courtier et banquier) et aussi savoir les implications fiscale de chaque opération.
    Dans votre analyse, vous n evoquer pas l implication fiscale notamment les cotisations sociales ( CSG CRDS) qui sont aujourd’hui à 16% si je ne me trompe pas et sont amener aussi à augmenter dans les années à venir.
    Avec tous ces impôts, pensez vous que ç est toujours intéressant en 2017 d investir dans l immobilier pour se faire un complément de revenu?
    J avoue que cette aspect fiscale qui vient amoindrir considérablement les revenues locatifs m empêche de me projeter. Merci d avance pour ton éclaircissement sur ce point.

    • jean-valery dit :

      Bonjour Gilles-Axel, et merci pour ton intérêt pour mon étude de cas.

      Je comprends tout à fait ton point de vu au niveau fiscal. La meilleur façon de gagner de l’argent avec l’immobilier, c’est soit d’acheter un bien à un prix très bas, ou alors de faire de la multi-location. L’objectif est d’avoir une rentabilité élevée de manière à générer un cashflow intéressant. Si tu investis dans l’immobilier, et que l’aspect fiscal est un frein pour toi, je te conseille :

      1 – d’acheter un bien avec beaucoup de travaux, cela te permettra de négocier un prix intéressant, et de pouvoir defiscaliser en utilisant le mécanisme du déficit foncier.
      2 – Je te conseille d’exploiter ton bien en faisant du meublé, de façon à defiscaliser davantage
      3 – Je te conseille d’opter (en fonction de tes revenus) pour un immeuble de rapport avec des appartements meublés, ou de la colocation avec un grand appartement meublé que tu loues à la chambre, ou alors un petit appartement meublé dans lequel tu ferais de la location courte durée.

      Ces 3 types d’investissements te permettront de réduire ton imposition, et d’obtenir une rentabilité élevé donc un cashflow important.

      N’hésite pas à me contacter si tu as d’autres questions !

  24. Aurore dit :

    Bonsoit Jean Valery

    Merci pour cette vidéo. Pour les appartements déjà loues à l’achat, comment les passer en LMNP s’ils étaient en location nue stp? As tu eu à le faire ?

    Merci d’avance
    Cordialement
    Aurore.

  25. Aurore dit :

    Bonjour Valery,

    Merci pour cette vidéo. Une question stp: es tu en LMNP? Si oui comment as tu fait pour déclarer les appartements qui étaient déjà loués à l’achat en Meublé (S’ils étaient en location nue) ? Comment ça se passe en général et dans quel cas es-tu Stp?
    Merci d’avance

    • jean-valery dit :

      Bonjour Aurore,

      Merci pour ton intérêt pour mon étude de cas. je ne suis pas en LMNP, j’exploite mes appartements en location nue.
      D’un point de vue fiscal, j’ai déclaré les loyers perçus à partir de la date de signature chez le notaire pour les logements
      déjà occupés. Puisque j’ai choisi de continuer l’exploitation des biens en location nue, je n’ai donc pas eu à les faire passer en LMNP.
      N’hésite pas à me contacter si tu as d’autres questions.

  26. Killian dit :

    Bonjour monsieur , je suis encore à la fac et je souhaiterais me lancer dans l’immobilier . Cependant je n’y connais pas grand chose . Mes questions sont donc : où pourrais-je trouver une formation qui me permette de lancer ? Comment et où peut-on s’inscrire pour une formation comme celle d’Olivier Seban ? Peut-on trouver des formation similaire en Belgique ? Ces formations sont-elles très couteuses ? Merci d’avance et bon courage

    • jean-valery dit :

      Bonjour Killian,
      tout d’abord, je te félicite de vouloir prendre vie en main si tôt ! Pour te lancer dans l’immobilier, il faut avant tout se former. La plupart des youtubeurs immobiliers ont une formation en ligne à proposer à leurs abonnés. Je te conseille donc de suivre les vidéos des différents formateurs, et de prendre une formation chez celui qui t’inspire le plus. Il y a beaucoup de formateurs compétents, tu devrais trouver chaussure à ton pied. Je propose moi-même une formation pour les débutants. Dans quelques jours, tu devrais recevoir un mail de ma part dans lequel je décrirai le détail du programme.
      Pour une formation comme celle d’Olivier Seban, il faut aller voir sur son site et s’inscrire à sa liste de contact.
      Je ne sais pas s’il y a des formateurs immobiliers en Belgique. Personnellement je n’en connais pas, mais je pense qu’il doit y en avoir.
      Concernant le prix des formations, cela varie en fonction du formateur, de son expérience, et du contenu de la formation. En moyenne, ça va de 397€ à 2000€.
      N’hésite pas à me contacter si tu as d’autres questions.

  27. William dit :

    Bonjour, Jean Valery, Merci pour ces explications c’est vraiment plus claire.

    Félicitation pour ces investissements. As tu d’autres investissements en projets ?

    La formation que tu as réalisé a vraiment été un plus ??

    A bientôt 😉

    • jean-valery dit :

      Bonjour William, et merci pour ton intérêt !
      Concernant mes futurs investissements, j’ai l’intention cette année d’acheter un appartement proche de chez moi à EVRY, le diviser en 2 ou en 3 et faire de la location courte durée. Je vais d’abord tester le marché voir s’il est propice à ce type de location ou pas, et je passerai à l’action.

      La formation que j’ai réalisé à en effet été un plus, car j’ai acquis des connaissances qui m’ont permis de me familiariser avec l’investissement immobilier, et qui m’ont donc donné confiance en moi. De plus, le fait de rencontrer des gens qui ont déjà investi et qui partagent leur expérience est un vrai plus.
      Si tu as d’autres questions, n’hésite pas !

  28. Firmin FOKAM dit :

    Bonjour jean-Valéry,
    Superbe vidéo (inspirante), simple et efficace! Merci pour ce partage d’expérience. Les différentes questions en commentaires ont répondu aux miennes.
    Je te souhaite la même réussites dans les prochains investissements.
    Firmin

  29. Steven dit :

    Bonjour Jean_valery merci pour ce partage d’expérience. Je souhaiterai connaître la nature de t’es travaux dans le local commercial car il me semble qu’une partie est à la charge du locataire. De plus comment as-tu fait pour connaître l’usage possible pour le local et pour terminer à tu mis en place un droit d’entrée pour ce locataire ?

    • jean-valery dit :

      Bonjour Steven, et merci pour l’interêt que tu portes à mes projets !
      Concernant le local commercial, j’avais l’intention de le transformer en logement à la base. J’ai donc fait faire des travaux de peinture et j’ai fait installer une douche et une petite kitchenette. Mais en fait, pour le transformer en logement, il aurait fallut que je change la façade entière du local. Du coup, j’ai laissé l’idée de transformer le local en logement.
      Concernant le droit d’entrée, c’est une pratique très peu utilisée à Saint-Quentin. Pour rester concurrentiel, j’ai donc décidé de ne pas en mettre.
      J’espère que j’ai répondu à ta question, n’hésite pas à me recontacter si tu en as d’autres !

  30. Vincent dit :

    Merci Jean-Valéry pour tous ces details ! J’aime quand les choses sont claires, nettes et précises car cela me donne confiance et là je n’ai rien à dire, c’est parfait !!!

  31. Gisèle Lucht dit :

    Bonjour Jean Valery

    Bravo pour tes acquisitions
    Si j’ai bien compris tu es sur St Quentin en Yvelines
    En fait ta réussite vient du prix d’achat de tes biens !
    Mais comment as tu trouver des immeubles à ce prix là dans ta région?
    Même ici en drôme Ardèche c’est plus cher
    Autre question, pour ton différé à la banque, as tu payé des frais?
    Merci encore

    • jean-valery dit :

      Bonjour Gisèle,

      Tout d’abord, merci pour ton intérêt !

      Pour répondre à ta première question, je tiens juste à te préciser que je n’ai pas fait mes investissements en région parisienne mais à Saint-Quentin dans le département de l’Aisne (le 02). En île de France, je n’aurai pu acheté qu’un studio à ces prix là !
      Mais tu as raison sur un point, la réussite de ces projets est dû en grande partie aux prix d’achat de mes immeubles.
      Pour répondre à ta 2ème question, oui j’ai payé des frais pour mon différé d’amortissement. Dans le langage bancaire, la banque m’a accordé un différé d’amortissement partiel de 6 mois. Pendant ces 6 mois, j’ai payé des intérêts intercalaires de 203€, à la place de la mensualité total du prêt qui s’élève à 515€. Ce sont des intérêts supplémentaires qui viennent augmenter le coût du crédit. Ce différé m’a permis de dormir sur mes deux oreilles et de ne pas être stressé pendant le temps de vacance locative des appartements du 2ème immeuble.
      Le différé total existe aussi. Le principe, c’est de ne rien payer pendant le différé et de payer les intérêts intercalaires à la fin du crédit.
      En général, les banque peuvent accorder des différés d’amortissement de 1 à 12 mois, voir même 24 mois pour les marchands de bien.
      J’espère avoir répondu à tes questions, si tu en as d’autres n’hésite pas !

  32. Desie Massounga dit :

    Bonjour, je trouve que ton étude de cas est très bien expliquée. Par contre je voulais juste savoir si lors de ta déclaration d’impôt sur les revenus tes différents cash-flow ont constitué des revenus imposables et ont fait augmenter ton impôt ? Dans ce cas le cash-flow réel serait moins élevé non?

    Et aussi, est ce que si tu avais créé une société civile immobilière il y aurait eu des différences ?

    Merci par avance pour tes réponses.
    Desie

    • jean-valery dit :

      Bonjour, et Merci pour ton retour Desie.

      Pour répondre à ta 1ère question, le cashflow généré fait parti des loyers perçu, il est donc imposable.
      Les revenus locatifs que tu génères viennent augmenter ton imposition, et le montant d’impôt que tu paieras va dépendre de 3 choses :

      1 – De ta tranche marginale d’imposition
      2 – De la somme de tes charges déductibles
      3 – Du régime fiscal que tu vas choisir

      Toutefois, il existe un mécanisme très puissant qui consiste à baisser ton revenu imposable et qui te permet de payer pas ou moins d’impôts. C’est le mécanisme du déficit foncier. Le principe est de faire des travaux d’amélioration dans ton bien, et de déduire le montant de ces travaux de tes revenus imposables. Plus il y a de travaux à faire, plus tu vas pouvoir réduire ton imposition.

      Pour répondre à ta 2ème question, si j’avais créé une société civile immobilière, en adoptant le régime des société, le cashflow serait perçu par la SCI et ne serait pas imposable tant que ce montant reste dans la SCI.

      Le principe d’une SCI sous le régime des société, est d’encapsuler les revenus locatifs générés. Tant que les revenus restent dans la SCI, ces revenus ne sont pas imposables. En revanche si les associés de la SCI décident de toucher personnellement ces revenus sous forme de dividendes, l’imposition s’appliquera sur les revenus perçus par les associés de la SCI.

      J’espère avoir répondu clairement, si tu as d’autres questions, n’hésite pas !

      • Jegkos dit :

        Bonjour JV,
        Merci pour ce partage.

        Je rebondis sur la réponse que tu as donné pour poser une question.

        Les travaux fait par nous-même (pas par un artisan) peuvent t’ils aussi être déduits?
        Et l’achats des outils et du matériels pour la réalisation pour la déduction est aussi déductible?

        • jean-valery dit :

          Bonjour, et merci pour ton commentaire.
          ce qui peut être déduit quand tu fais les travaux toi-même, ce sont les matériaux et produits que tu utilises pour faire tes travaux.
          et encore, sous certaines conditions il me semble. Pour être honnête, je ne sais pas si l’achat des outils rentre en ligne de compte.
          Pour aller plus loin, je t’invite à te rapprocher d’un notaire, comptable ou fiscaliste pour avoir une réponse plus précise.
          Juste une chose, n’oubli pas que lorsque tu réalises les travaux toi-même, tu économises de l’argent c’est vrai, mais tu vas dépenser du temps.
          Tout dépend de la nature des travaux que tu comptes faire.
          N’hésite pas si tu as d’autres questions.

  33. Bonjour jean-Valéry,

    Moi j’investi sur Paris.

    J’ai acheté un parking à Paris 19ème en mai 2015 cash 7400 € frais de notaire inclus et je le loue 75 €/mois CC, cash-flow 56 €/mois.

    Je viens d’acheter en mars 2016 une studette à Le Vesinet (78) 67 000 € tout compris (travaux, frais de notaire, frais de garantie et de dossier). elle est en travaux et je vais essayer de la louer plus de 500 €/mois CC. Pour cette opération je pense tirer environ 80 € de cash-flow (prêt sur 20 ans).

    Je suis sous compromis de vente pour une autre studette refaite à neuf et meublée à Ville d’Avray (92) que je pense louer 500 € CC. Pour cette opération je pense tirer environ 100 € de cash-flow (prêt sur 25 ans).

    J’ai créé le blog mesmentors.fr qui traite du sujet de la liberté financière. Je serai heureux de te compter parmi mes lecteurs et discuter avec toi du sujet de l’immobilier.

    Merci à toi pour ton retour d’expérience.

    Yves Le Morellec

    • jean-valery dit :

      Je t’en prie Yves !

      Je te félicite également pour tes acquisitions, tu es sur la bonne voie !
      Je viens de consulter ton site, ça y est, je fais donc parti de tes lecteurs !

      Je travaille sur Paris la défense, donc si tu es disponible un midi je serai ravi de déjeuner avec toi et discuter d’indépendance financière ! 🙂

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